Инвестиции в недвижимость и ценные бумаги в Беларуси 2026: что выгоднее?
⚠️ Важное предупреждение: Доходность прошлых периодов не гарантирует будущих результатов. Инвестиции в любые активы сопряжены с рисками. Информация в статье носит ознакомительный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все расчёты приведены для примера и могут отличаться от реальных показателей.
Перед каждым инвестором рано или поздно встаёт вопрос: что выбрать — привычную и понятную недвижимость или современные финансовые инструменты? В Беларуси недвижимость долгое время считалась самым надёжным вложением, но в последние годы появляются альтернативы с высокой доходностью и низким порогом входа. В этом материале мы детально сравним доходность, риски, ликвидность и налогообложение обоих классов активов, чтобы вы могли принять взвешенное решение.
📌 Вводные данные для сравнения
Чтобы сравнение было объективным, будем рассматривать типичные инвестиции для белорусского инвестора на начало 2026 года.
- Недвижимость: покупка однокомнатной квартиры в Минске (или областном центре) с целью сдачи в аренду. Средняя стоимость такой квартиры — 50 000 BYN (эквивалент около 15 000 USD).
- Ценные бумаги (облигации): корпоративные облигации Айгенис (доходность до 20% годовых в BYN), государственные облигации ВГДО (до 12% годовых).
- Ценные бумаги (акции и ETF): покупка через зарубежного брокера или токенизированных ETF через резидентов ПВТ.
📊 Сравнение по ключевым параметрам
| Параметр | Недвижимость | Облигации (Айгенис / ВГДО) | Акции / ETF |
|---|---|---|---|
| Средняя доходность | Аренда: 4–6% годовых в BYN (до вычета расходов) + потенциал роста цены | 10–20% годовых в BYN (фиксированный купон) | 5–10% в USD (исторически), но с высокой волатильностью |
| Порог входа | Высокий (от 40 000 BYN) | Низкий (от 200 BYN) | Низкий (от 10 BYN через токены, от 500 USD через брокера) |
| Ликвидность | Низкая (продажа может занять месяцы) | Высокая (можно продать на бирже в любой день) | Высокая (ETF и акции можно продать мгновенно) |
| Налоги | 13% с дохода от сдачи, 13% с прибыли при продаже (или 0% при владении >5 лет) | 0% (для большинства выпусков Айгенис и ВГДО) | 13% для прямых акций/ETF, 0% для токенизированных |
| Риски | Падение цен, простой аренды, порча имущества, юридические риски с арендаторами | Кредитный риск эмитента (дефолт), процентный риск | Рыночный риск, валютный риск, риск контрагента (для токенов) |
| Время и усилия | Требует активного управления (поиск арендаторов, ремонт, налоги) | Пассивный доход (автоматические выплаты) | Пассивный, но требует мониторинга рынка |
| Защита от инфляции | Хорошая, квартиры дорожают вместе с инфляцией | Средняя, фиксированный доход может отставать при резком росте инфляции | Высокая (акции компаний растут вместе с ценами) |
💰 Расчёт доходности на примере 50 000 BYN
Возьмём сумму 50 000 BYN (средняя стоимость однокомнатной квартиры в Минске) и посмотрим, какой доход можно получить за год при разных стратегиях.
Вариант 1: Недвижимость
- Покупка квартиры за 50 000 BYN.
- Ежемесячная арендная плата: в среднем 600 BYN (до вычета коммунальных платежей). За вычетом коммуналки (~100 BYN) чистый доход 500 BYN в месяц.
- Годовой доход от аренды: 500 × 12 = 6 000 BYN (12% годовых от вложенной суммы).
- Дополнительные расходы: налог на сдачу в аренду (13% от дохода) — 780 BYN. Расходы на ремонт и возможный простой — заложим ещё 1 000 BYN в год (2%).
- Итоговая доходность: (6 000 – 780 – 1 000) / 50 000 = 8,44% годовых.
- Плюс потенциальный рост стоимости квартиры (обычно около 3–5% в год в долгосрочной перспективе). Итоговая совокупная доходность может составлять 11–13% годовых, но с учётом низкой ликвидности и рисков.
Вариант 2: Облигации Айгенис
- Покупка облигаций выпуска с купоном 18% годовых (например, Айгенис Оп31).
- Годовой купонный доход: 50 000 × 0,18 = 9 000 BYN.
- Налог: 0%.
- Комиссии брокера при покупке: примерно 0,1% (50 BYN).
- Итоговая доходность: 9 000 / 50 000 = 18% годовых (чистыми).
- Риск: возможный дефолт эмитента (исторически низкий, но исключать нельзя).
Вариант 3: Покупка токенов на индексы (S&P 500) через Dzengi.com
- Токен на S&P 500 повторяет динамику индекса. Историческая среднегодовая доходность индекса — около 10% в USD.
- Курс USD/BYN может меняться. Если курс доллара за год вырастет на 5%, то доходность в BYN составит примерно 15% (10% рост индекса + 5% рост доллара).
- Комиссии: спред при покупке (~0,5%) и выводе (2,5%). В сумме около 3%.
- Налог: 0%.
- Итоговая ожидаемая доходность: 15% – 3% = 12% годовых (в BYN).
| Инструмент | Чистая доходность | Риск | Ликвидность |
|---|---|---|---|
| Недвижимость (аренда + рост цены) | 8–13% годовых (BYN) | Низкий, но много хлопот | Низкая |
| Облигации Айгенис | 18% годовых (BYN) | Средний (кредитный риск) | Высокая |
| Токены на S&P 500 | 10–15% годовых (BYN) с учётом курса | Средний (рыночный риск) | Высокая |
🏢 Недвижимость: плюсы и минусы
✅ Плюсы
- Материальный актив, который всегда нужен.
- Возможность использовать сдачу в аренду как регулярный доход.
- Защита от инфляции в долгосрочной перспективе.
- Психологический комфорт от владения реальным имуществом.
- Возможность оставить в наследство.
❌ Минусы
- Высокий порог входа.
- Низкая ликвидность — быстро продать квартиру сложно.
- Требует активного управления (ремонт, налоги, поиск арендаторов).
- Риск простоя, неплатежей, порчи имущества.
- Дополнительные расходы (коммуналка, налог на недвижимость).
- Налог 13% с дохода от аренды и с прибыли при продаже (если менее 5 лет владения).
📈 Ценные бумаги: плюсы и минусы
✅ Плюсы
- Низкий порог входа (можно начать с 200 BYN).
- Высокая ликвидность (продажа за минуту на бирже).
- Пассивный доход (автоматические купоны, дивиденды).
- Налоговые льготы (по облигациям и токенам — 0%).
- Возможность диверсификации (разные эмитенты, страны, отрасли).
- Не требует физических усилий.
❌ Минусы
- Риск дефолта эмитента (особенно для корпоративных облигаций).
- Рыночный риск (акции и ETF могут падать).
- Валютный риск (если покупаете в долларах).
- Зависимость от состояния экономики.
- Требует базовых знаний и мониторинга.
⚖️ Что выбрать?
Ответ зависит от вашей суммы, горизонта инвестирования, готовности к риску и желания заниматься управлением.
- Если у вас есть крупная сумма (от 40 000 BYN), вы готовы заниматься арендой и хотите сохранить капитал в реальном активе — недвижимость может быть хорошим выбором. Особенно если вы планируете использовать квартиру для себя в будущем.
- Если вы хотите получать пассивный доход и готовы к небольшому риску, облигации Айгенис дают очень высокую доходность (до 20%) при нулевом налоге. Это отличный вариант для BYN-инвестора.
- Если вы хотите диверсифицироваться по валютам и странам, рассмотрите ETF на S&P 500 или Nasdaq через токены на Dzengi.com или прямую покупку через Exante.
- Оптимальная стратегия — комбинировать. Например, 30% капитала в недвижимости, 40% в облигациях, 30% в ETF. Это снизит риски и повысит стабильность дохода.
💡 Совет: Для большинства частных инвесторов с суммой до 50 000 BYN ценные бумаги выглядят предпочтительнее из-за низкого порога входа, ликвидности и пассивного характера дохода. Недвижимость лучше рассматривать как долгосрочную инвестицию и способ сохранения капитала.
🔍 Дополнительные нюансы для инвесторов в Беларуси
- Налог на недвижимость: ставка 0,1% от стоимости квартиры в год (для физических лиц).
- Освобождение от налога при продаже: если владеете квартирой более 5 лет, налог 13% платить не нужно.
- Для облигаций Айгенис: убедитесь, что выбранный выпуск имеет налоговую льготу (большинство имеют).
- Для токенизированных активов: храните токены на бирже только краткосрочно, для долгосрочного хранения лучше выводить на аппаратный кошелёк.
```
Реклама. Информация о рекламодателе по ссылкам в статье